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Im Zug der Neufassung der Maklerparagrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im Jahre 2020 ist der § 656d entstanden, der immer noch wenig beachtet und unterschätzt wird.
Was leistet dieser Passus?
Im Grunde hat der Gesetzgeber mit dem § 656d überhaupt erst die „reine Innenprovision“, das hochgeschätzte Provisionsmodell vieler Kollegen vor dem Verschwinden bewahrt, denn alle anderen Vorschriften zielen darauf ab, dass das Maklerhonorar zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.
Gleichzeitig gelang es dem Gesetzgeber damit, das letzte Schlupfloch zu stopfen. Denn weiterhin wäre es möglich gewesen, den Auftrag erst mit dem Eigentümer zu schließen, um dann in der Schlussverhandlung die gesamte Maklercourtage auf die Käuferseite zu verschieben.
In der Wahrnehmung der meisten Kollegen hat der d-Paragraf jedoch keine Rolle gespielt, wer immer schon nur mit Auftraggebern abgerechnet hat, musste nichts ändern, die anderen folgten den allgemeinen Empfehlungen und teilten das Honorar nach § 656c.
Wird die Doppeltätigkeit jetzt zum Game–Changer
Beim Blättern im Immobilien-Magazin AIZ stoße ich auf einen Beitrag von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt. Dort wird beschrieben, dass die Tätigkeit des Maklers für beide Parteien die Provision gefährdet, insbesondere bei Preisverhandlungen. Hier könnte man zwar einwenden, dass es ja genüge, sich von beiden Parteien die doppelte Tätigkeit erlauben zu lassen. Aber der Makler liefert so Angriffsfläche für Provisionsstreitigkeiten. Die hälftige Abwälzung der Provision auf den Käufer wird also ausdrücklich empfohlen, da unbedenklich und nicht angreifbar.
Diese Abwälzung der Provision auf die Käuferseite wird ist § 656d BGB geregelt, der da lautet:
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Doch wie geht ein Makler vor?
Der Auftrag wird mit dem Eigentümer über die volle Provision von sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer geschlossen. Dem Eigentümer wird aber versprochen, einen Käufer zu finden, der die Hälfte der Courtage übernimmt. So trägt der Eigentümer voraussichtlich die gleichen Vermarktungskosten wie bei der gewohnten Provisionsteilung, schuldet jedoch die gesamte Provision.
Das Maklerunternehmen kann die Immobilie nun provisionsfrei anbieten. Spätestens im Exposé sollte jedoch angekündigt werden, dass der Eigentümer einen Zuschuss bei den Vermarktungskosten anstrebt. Allerdings gibt es keine Vorschrift, die dies regelt.
§ 656d als „Honeypot“
Als Honigtopf, Honigtöpfchen oder auch englisch Honeypot wird eine Einrichtung bezeichnet, die einen Angreifer oder Feind vom eigentlichen Ziel ablenken oder in einen Bereich hineinziehen soll, der ihn sonst nicht interessiert hätte, z. B. in Form eines Scheinziels, erklärt Wikipedia.
Dass die Provisionsabwälzung sich bestens als Honigtopf eignet, liegt auf der Hand, denn im Zuge der Verkaufsverhandlungen wird der Käufer zwangsläufig auf dieses Thema gelenkt. Darüber diskutieren aber Makler und Eigentümer gerne und lieber als über den eigentlichen Kaufpreis. Am Ende ist der Eigentümer froh, den Angebotspreis erhalten zu haben und zahlt dann vielleicht auch die vollständige Courtage des Maklers. Der Käufer hat einen Vorteil erkämpft und ist auch zufrieden. Doch bei besonders begehrten Immobilien wird es zu solchen Verhandlungen kaum kommen.
§ 656d vs. MI6
Kollegen, die vollständig auf die Provision im Innenverhältnis setzen, genauer formuliert, auf die Außenprovision verzichten, empfinden den § 656d als irrelevant oder überflüssig. Tatsächlich verdanken die Kollegen jedoch erst dem § 656d ihr liebgewonnenes Provisionsmodell, denn dies ist genau dort geregelt.
Doch wer auf die Abwälzung der Provision auf die Käuferseite verzichten kann und will, sollte es auch nicht anfangen. Warum den Auftrag komplexer machen als notwendig. Doch kann es in den Auftragsverhandlungen immer dazu kommen, dass die Eigentümer nicht recht mitziehen und sich daran reiben, die Provision „alleine zu bezahlen“. Hier wird der § 656d zum „Ass im Ärmel“, denn nun kann diese Teilung angeboten werden. Als Alternativen ständen ansonsten nur die ungewünschte wie ungeübte Provisionsteilung und der Verzicht auf die Beauftragung zur Verfügung.
Auch in dieser Situation funktioniert dieser Paragraf als „Honeypot“. Die Eigentümer erreichen ihr Ziel und erst im Zuge der Verkaufsverhandlungen wird sich zeigen, welcher Preis und welche Konditionen letztlich erzielt werden.
Welche Formulare benötigt der Makler?
Beim § 656d kommt es nicht zum Vertrag zwischen Makler und Käufer und auch nicht zu den zahlreichen Interessenten, wie es beim konventionellen Provisionssplit erforderlich ist. Aufgabe des Maklers ist es, einen willigen Käufer zu finden, der für den Eigentümer die halbe Provisionspflicht übernimmt. Es reicht, dies anzukündigen und in die Verhandlungen aufzunehmen – mehr nicht. Sind beide Parteien einig, trifft man sich beim Notar und dort wird die Verständigung über die Courtage in den Kaufvertrag aufgenommen. Der Makler schreibt auch keine Rechnung an den Käufer, sondern nur an den Verkäufer über die Gesamtcourtage. Der § 656d formuliert nämlich im zweiten Satz Folgendes:
Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
Eine Zahlung fließt hier nur zwischen den Parteien, während die Käuferseite erst an den Verkäufer zahlen muss, wenn diese den Makler bedient haben.
Dieser Artikel erschien erstmals in der Ausgabe IMMOBILIEN-PROFI Nr. 149 - jetzt entdecken!
- Kennzeichen D
Editorial
Von Werner Berghaus - Neue Herausforderungen bei der Provisionssicherung
Mit der Zinswende und dem Ende des Immobilien-Booms geraten für Makler neue Fragen der Provisionssicherung in den Fokus
Von Bernhard Hoffmann - D wie Durchblick
Der § 656d und dessen Nutzung ist vielen Maklern wenig bekannt - D wie der § 656d in der Praxis
Im Zug der Neufassung der Maklerparagrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im Jahre 2020 ist der § 656d entstanden, der immer noch wenig beachtet und unterschätzt wird [...} - D wie Degel Immobilien
Irene Degel, Inhaberin von Degel Immobilien, ist seit 30 Jahren in Mainfranken als Maklerin aktiv [...}
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