Expedition Paris

Nach London, Berlin, Madrid, Wien und Athen für die 50. Expedition des CompetenceClub im Oktober 2025 endlich nach Paris!

Die mitgereisten Maklerkollegen konnten wertvolle Eindrücke sammeln und einiges über den lokalen Immobilienmarkt in Erfahrung bringen.

Wohnimmobilienmarkt Paris: „Luxusleerstand“: In Premiumlagen sind ein Drittel der Wohnungen vorübergehend oder dauerhaft ungenutzt

Der französische Immobilienmarkt ist aktuell Erschütterungen und damit einhergehend größeren Abwertungen ausgesetzt. Das zeigt sich sogar in Paris, dem traditionell resilientesten Immobilienmarkt des Landes. Einzige Ausnahme bildet dabei das Hochpreissegment.
Die Expedition des CompetenceClubs im Oktober 2025 konnte interessante Eindrücke sammeln.

In der französischen Hauptstadt starten die Quadratmeterpreise für Wohnimmobilien bei etwa 8.000 EUR und gehen im Luxussegment hoch bis auf circa 25.000 EUR. Die höchsten Preise werden in der Nähe des Eiffelturms im Westen der Stadt erzielt, außerdem im Quartier Saint-Germain-des-Prés im Zentrum. Zu den nachfolgend teuren Standorten zählt unter anderem der Hügel Montmartre im Norden der Stadt, wo der Quadratmeterpreis bei etwa 20.000 EUR liegt. Wobei auf der Erhebung mit der berühmten Kirche Sacré-Cœur nur für einen Mikromarkt diese Summen aufrufbar sind: Es betrifft die eher dörflich wirkenden Sträßchen auf der nördlichen Seite des Hügels. Die Straßen, die zum Süden hin liegen und täglich von vielen Touristen bevölkert werden, fallen nicht unter das Hochpreissegment. 

Die Durchschnittspreise lagen in der französischen Metropole laut Notarkammer im dritten Quartal 2025 bei 9.700 EUR pro Quadratmeter. In dem stark nachgefragten westlich angrenzenden Departement Hauts-de-Seine lagen sie im Schnitt bei 6.040 EUR und im weniger attraktiven Seine-St. Denis beispielsweise bei 3.820 EUR. Dieses Department liegt nördlich von Paris. Die Notarkammer veröffentlicht regelmäßig Immobilienpreise, die sich aus den Kaufverträgen des zurückliegenden Quartals zusammensetzen. 

Das in der Hauptstadt verfügbare Immobilienangebot besteht nahezu komplett aus Eigentumswohnungen. „Im Pariser Stadtgebiet existieren lediglich etwa 400 Einfamilien- oder Stadthäuser, sogenannte Hôtels Particuliers. Diese Assetklasse spielt also im Markt kaum eine Rolle. Man muss außerdem wissen, dass luxuriöse Wohnungen teils zweihundert Quadratmeter groß sind, manche erstrecken sich über zwei Etagen, weil die Eigentümer zwischenzeitlich zwei Wohnungen zusammengelegt haben“, erläutert Nicolas Pettex-Muffat. Er ist Geschäftsführer der Maklerfirma Junot. Das Unternehmen unterhält in Paris 22 Niederlassungen. Hinzu kommen Standorte in den angrenzenden, teuren Städten im Westen der französischen Hauptstadt, so in Neuilly-sur-Seine, aber auch in Lille und Brüssel. Insgesamt beschäftigt das Unternehmen 120 Mitarbeitende im Vertrieb. Hinzu kommen 35 Beschäftigte im Backoffice. Alle Mitarbeiter sind angestellt, wenngleich man auch in Frankreich „freiberuflich tätige Makler“ kennt. Im Schnitt veräußert das Unternehmen pro Jahr 940 Objekte. Die Maklerprovision, die in Frankreich in der Regel bei fünf Prozent des Kaufpreises liegt, zahlt zumeist der Verkäufer. Dies ist allerdings grundsätzlich verhandelbar und nicht gesetzlich geregelt.

Paris ist die am dichtesten besiedelte Stadt Europas

Pettex-Muffat erläuterte am 3. Oktober im Rahmen der 50. Expedition des CompetenceClubs den 19 Teilnehmern den Immobilienmarkt im Ballungsraum Paris. Bemerkenswert ist, dass Paris die am dichtesten besiedelte Stadt Europas ist, obwohl hier kaum Wohnhochhäuser zu finden sind. Im Stadtgebiet, das lediglich 105 Quadratkilometer misst, leben im Schnitt 20.557 Menschen pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Berlin sind es 4.136. Die Besonderheit dabei ist, dass in der historischen Stadt („Intra muros“), verteilt auf 20 Arrondissements, 2,1 Millionen Menschen leben. Im Umland (Île-de-France) leben circa 10 Millionen Menschen, von denen der Großteil zum Arbeiten in die Metropole pendelt. 

Nach der Zinswende im Frühjahr 2022 gingen auch in Frankreich die Wohnimmobilienpreise zurück: in Paris um circa zehn Prozent. Im Umland fielen die Preisnachlässe zumeist deutlich höher aus. Während sich in Deutschland seitdem die Preise wieder stabilisiert haben oder in den meisten Ballungsregionen wieder steigen, verharren sie in Frankreich weiterhin auf diesem niedrigeren Niveau. Davon ausgenommen ist das Hochpreissegment, dem weder Pandemie noch Zinswende etwas anhaben konnten.

Wirtschaftliche Schwäche und politische Unsicherheit sorgen für verhaltene Nachfrage

Neben den höheren Zinsen bereitet vielen Immobilienvermittlern die anhaltende wirtschaftliche Schwäche Sorgen, die zu einer hohen Staatsverschuldung führte. Gleichzeitig wächst der Druck aus Brüssel, die europäischen Stabilitätskriterien einzuhalten. Seit 2017 musste Präsident Emmanuel Macron achtmal sein Kabinett umbilden und den Premierminister auswechseln. Das erschwert es, die innenpolitische Reformagenda (Staatsfinanzen, Renten und Arbeitsmarktpolitik) umzusetzen. Diese Unsicherheiten spiegeln sich auch im Kaufverhalten wider. 

Makler Pettex-Muffat macht zudem das französische Steuersystem für den Nachfragerückgang verantwortlich. So hätten viele Unternehmen in den zurückliegenden Jahren ihren Firmensitz aus Frankreich abgezogen. Viele siedelten sich im benachbarten, französischsprachigen Teil Belgiens an, in Brüssel, oder es zog sie in ein weiter entlegenes EU-Land wie Italien, Portugal oder Spanien. Mit ihnen gehen zudem die hoch dotierten Managerjobs. Von den Führungskräften stammt normalerweise ein Großteil der Wohnungsnachfrage. 

Das Steuer- und Abgabesystem ist in Frankreich äußerst komplex und immer neue Arten kommen hinzu, die vorrangig Unternehmen betreffen. Neben der Körperschaftsteuer von 25 Prozent gibt es eine zusätzliche Gewinnbesteuerung, eine Wirtschaftsabgabe, die in jeder Region eine andere Höhe hat. Ferner sind, je nach Betriebsgröße und Branche, eine Ausbildungssteuer und eine Steuer auf Firmenwagen zu zahlen. Damit ist die Liste noch nicht zu Ende. 

Der Pariser Hochpreismarkt lebt zudem von internationalen Käufern. Ausländer machen in den wohlhabenden Gegenden über ein Viertel der Erwerber aus. Die meisten kommen aus den USA, Asien und arabischen Ländern. Nicht wenige nutzen ihre vier Wände an der Seine als Investmentprojekt. Das heißt, ihre Wohnungen werden nur wenige Wochen im Jahr oder sogar gar nicht genutzt. Ende 2023 erschien eine Studie des Pariser Stadtplanungsamtes. Darin wurde eine permanente und temporäre Leerstandsquote von 19 Prozent ermittelt, was rund 262.000 Wohnungen entspricht. Dabei stehen ungefähr 9 Prozent permanent leer, 10 Prozent den größten Teil des Jahres. Besonders alarmierend ist die Situation in den teuren Arrondissements 6, 7 und 8: Hier ist nahezu jede dritte Wohnung verwaist. Je nach Straße liegt die Quote zwischen 28 und 36 Prozent. Zwar erhebt die Stadt längst – so wie viele französische Städte in Ferienregionen – eine Zweitwohnungssteuer. Aber dieser Betrag scheint für die Eigentümer der Luxuswohnungen finanziell verschmerzbar zu sein und entlockt ihnen vermutlich nur ein Schulterzucken. An der grundlegenden Situation hat sich seit der Erhöhung der Abgabe nichts geändert. 

Es gibt aber auch einen zweiten Trend, der seit über zehn Jahren anhält und sich seit der Corona-Pandemie nochmals verstärkte: Arbeitnehmer, die einen Großteil oder ihre gesamte Arbeitszeit im Homeoffice arbeiten können, ziehen entweder ins entfernte Umland, in Städte wie Lille oder Nantes – oder direkt in wärmere Gefilde am Atlantik (Bordeaux) oder Mittelmeer (Marseille). Die genannten Städte sind allesamt gut mit dem Hochgeschwindigkeitszug erreichbar. So kommt es, dass Paris zwischen 2013 und 2024 jedes Jahr im Schnitt 10.000 Einwohner verliert. Weil vor allem junge Familien gehen, mussten schon Kitas und Schulen geschlossen oder zusammengelegt werden.

Paris fehlen Mietwohnungen: Neubau scheitert oft an Denkmalschutz

Gleichzeitig fehlen der französischen Hauptstadt Mietwohnungen. Das hat mehrere Gründe. Zunächst müssen bei jedem größeren Wohnungsprojekt mindestens 40 Prozent Sozialwohnungen eingeplant werden. Laut Pettex-Muffat führe das dazu, dass seit Jahren kaum Wohnprojekte im Stadtgebiet realisiert werden. Hinzu kommt, dass der Mieterschutz in Frankreich größer ist als in Deutschland. Bis man im Nachbarland für einen Mieter, der seine Miete nicht bezahlt, eine wirksame gerichtliche Räumung erzielt, vergehen drei bis vier Jahre. Immer mehr Vermieter beabsichtigen, sich diese möglichen Scherereien nicht anzutun. Und wie in anderen touristisch attraktiven Städten werden viele Wohnungen dem Mietmarkt entzogen und über Airbnb vermietet. 

Der Bau neuer Gebäude wird zudem durch einen strengen Denkmalschutz begrenzt: In einem Radius von 500 Metern um geschützte Gebäude beziehungsweise historische Monumente gelten strenge Regeln für Neubauten. Zudem gilt seit 2013 in Paris eine Höhenbegrenzung für Immobilienprojekte. In zentralen historischen Bereichen liegt diese bei 25 Metern. In anderen Vierteln bei 37 Metern. Das hat dazu geführt, dass der Wohnungsneubau, vorwiegend von größeren Projekten, weitestgehend zum Erliegen gekommen ist. 

Damit ähneln die Herausforderungen, vor denen Paris steht, denen vieler deutscher Städte: Wer eine Mietwohnung hat, bleibt darin wohnen, auch wenn sie eigentlich zu groß ist. Denn auf dem Markt ließe sich keine annähernd günstige Wohnung finden. Immerhin versucht die Stadt attraktiver für ihre Bewohner zu werden und legt mehr Grün und Spielplätze an. Das Seine-Ufer wurde im Zentrum von einer Auto- in eine Fahrradstraße umgewandelt. Aber ob das mittelfristig reicht, junge Familien zu halten und der Überalterung der Stadtgesellschaft entgegenzuwirken, ist fraglich.