Makler im Minenfeld

Klick! Und 30.000 EUR sind weg. So erging es einer Sparkassen-Immobilienabteilung, die kürzlich vor dem Landgericht Stuttgart eine schmerzhafte Niederlage einstecken musste (Az.: 30 O 28/22). 

Es ging um 30.000 EUR Provision. Der Vertrag war da, die Leistung erbracht, der Käufer hatte gekauft. Doch das Geld war futsch.

Der Grund? Ein Button. Auf der Webseite stand „Senden“ statt „Zahlungspflichtig bestellen“. Das Gericht urteilte hart: Der Begriff „Senden“ suggeriere lediglich eine Datenübertragung, nicht aber den Abschluss eines kostenpflichtigen Vertrages. Das Ergebnis: kein wirksamer Vertrag, kein Anspruch auf Provision.

Dieses Urteil zeigt wieder einmal drastisch, wie fragil das Geschäftsmodell der Außenprovision geworden ist. Tatsächlich passt doch die Maklergesetzgebung, insbesondere die scheinbar unverzichtbare Provisionsteilung, schon seit über 10 Jahren nicht mehr zur Realität. Das wurde schon bei der Geldwäsche-Prävention klar, mit der der Gesetzgeber die Makler beauftragte. „Kenne Deinen Kunden!“, hieß es. Und da Interessenten, die ein Exposé bestellen, einen Maklervertrag schließen müssen, werden sie so schon zum Kunden.

Nahtlos fügt sich dann die EU-Verbraucherrechterichtlinie ein. Seit ihrer Einführung löst jede Exposé-Anfrage eine aufwendige Widerrufsbelehrung aus. Der Interessent will lediglich Informationen; der Makler muss ihn oder sie jedoch behandeln, als stünde der Abschluss eines Haustürgeschäfts unmittelbar bevor. Das führt zu der absurden Situation, dass Kunden per Klick auf ihr Widerrufsrecht verzichten müssen, um ein Dokument lesen zu dürfen. Das schafft kein Vertrauen, sondern Verwirrung.

Und jetzt dieses Button-Desaster! Auf der Webseite der Immobilienabteilung stand „Senden“ statt „Zahlungspflichtig bestellen“. So ist es nun mal mit der Außenprovision. Wer Rechnungen an Personen versenden will, ohne explizit beauftragt worden zu sein, muss sich schon gründlich absichern. Das hat jahrzehntelang zwar funktioniert, entwickelt sich aber unter den oben beschriebenen Einflüssen immer mehr zum Minenfeld. Was kommt als Nächstes?

Immer noch glauben viele Kollegen, dass sie dieses Minenfeld überwinden müssen, und sehen nicht den Weg, der daran vorbeiführt. Ein Weg, der Sie immun macht, gegen Button-Lösungen und Widerrufsfallen bei Interessenten. Dieser Weg führt über die Innenprovision. Und, für alle, die das Honorar nicht komplett beim Eigentümer durchsetzen können oder wollen, über den oft übersehenen Paragrafen 656d BGB, den strategischen „Königsweg“ für alle, die Sicherheit wollen, aber auf die Beteiligung des Käufers nicht verzichten können.

Bei der Anwendung des § 656d gibt es nur einen einzigen Maklervertrag – und zwar mit dem Verkäufer. Sie vereinbaren mit diesem die volle Provision, lassen sich aber gleichzeitig zusichern, dass er sich einen Teil davon (maximal 50 Prozent!) vom Käufer zurückholt.

Der entscheidende Vorteil: Sie schließen mit Kaufinteressenten keinen Maklervertrag. Der Interessent wird nie Vertragspartner, er oder sie bleibt einfach Interessent.

Die Verpflichtung des Käufers, einen Teil der Courtage zu übernehmen, wird direkt in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Diese Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer zur Kostenteilung garantiert dem Vermittler entspanntes Makeln.

P.S.: Neugierig geworden? Dann gibt es am 4. März 2026 um 11 Uhr ein kostenloses Webinar für Sie. „Entspanntes Makeln mit dem §656d”.

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Dieser Artikel erschien erstmals in der Ausgabe IMMOBILIEN-PROFI Nr. 161 - jetzt entdecken!

• Makler im Minenfeld
  Editorial
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