Was 2025 auf Immobilienprofis zukommt (1)

Das neue Jahr ist mit einigen Veränderungen für Immobiliendienstleister verbunden.

Manche Dinge traten bereits Ende Oktober 2024 in Kraft, andere folgen 2025.

Bürokratie-Abbau: Auch Immobilienbranche profitiert

Das vierte Bürokratieentlastungsgesetz tritt Anfang 2025 in Kraft und sieht einige Erleichterungen vor.

Vereinfachter Widerspruch. Widerspricht ein Mieter einer Kündigung durch seinen Vermieter, weil diese für ihn mit persönlicher Härte verbunden ist, reicht ein Widerspruch in Textform aus. Das kann zum Beispiel eine E-Mail sein. Bislang musste er dagegen schriftlich Widerspruch einlegen.

Elektronische Bereitstellung von Belegen. Ferner müssen Vermieter und Verwalter künftig Betriebskostenabrechnungen, die ein Mieter einsehen will, nicht mehr als Originalbelege vorzeigen. Es genügt, wenn sie dies in elektronischer Form machen, etwa in einem digitalen Mieterportal. Es ist zudem nicht nötig, die Belege dem Mieter per E-Mail zu schicken. Damit entfällt der Anspruch von Mietern, auf Einsicht in Originalbelege in Papierform im Büro ihres Verwalters.

Geringere Schriftform-Anforderungen. Es entfällt die Schriftformerfordernis bei Gewerbemietverträgen. Für diese reicht künftig die Textform aus. Gleiches gilt auch für Ergänzungen zu laufenden Verträgen. Wenn es der ausdrückliche Wunsch von Mieter und Vermieter ist, können beide jedoch weiterhin ihre Verträge in Schriftform abschließen.

Kürzere Aufbewahrung. Mit dem neuen Gesetz ist zudem eine kürzere Aufbewahrungsfrist nach § 257 Abs. 1 Nr. 4 HGB (Buchungsbelege) verabschiedet worden. Diese Belege müssen nur noch acht statt bisher zehn Jahre aufbewahrt werden.

Eigentümerversammlungen online durchführen

Seit Mitte Oktober 2024 ist es amtlich: Nach vielen Diskussionen können Eigentümerversammlungen komplett online abgehalten werden. Nun können Wohnungseigentümer mit einer Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen virtuelle Versammlungen beschließen. Eine solche Erlaubnis ist ab der Beschlussfassung auf drei Jahre begrenzt. So sollen Wohnungskäufer nicht für unbestimmte Zeit an eine vor ihrem Erwerb erfolgte Beschlussfassung gebunden sein. Die Befristung trägt außerdem der Tatsache Rechnung, dass Eigentümer hierzu ihre Meinung ändern. Ganz ohne Präsenzversammlung kommen Gemeinschaften vorerst nicht aus. Eigentümer, die bis Ende 2027 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen, müssen bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Allerdings können sie durch einstimmigen Beschluss darauf verzichten. Die bereits existierende Möglichkeit, hybride Versammlungen durchzuführen, bleibt bestehen. Dabei haben Wohnungseigentümer die Wahl, entweder in Präsenz teilzunehmen oder digital zugeschaltet zu werden.

E-Rechnungen kommen, aber langsam

Ab Januar wird in Deutschland die E-Rechnung im B2B-Bereich eingeführt. Viele glauben, dass eine übliche PDF-Datei die Anforderungen einer elektronischen Rechnung erfüllt. Dem ist nicht so. Eine E-Rechnung muss in einem unveränderbaren Format verschickt werden, das zudem maschinenlesbar ist. Der entwickelte Standard hierfür heißt ZUGFeRD: Dieses hybride Format kombiniert eine PDF-Datei mit einer eingebetteten XML-Datei. Ferner wurde für öffentliche Auftragsgeber das Format „XRechnung (XML) geschaffen. Nahezu alle Makler- und Verwaltersoftware-Anbieter mit Faktura-Funktionen haben ihre Technik mittlerweile auf die neuen Anforderungen umgestellt. Auch das verbreitete System „DATEV Unternehmen Online“, mit dem viele Firmen für den Datenaustausch mit ihrem Steuerberater arbeiten, hat die Änderungen in der neuen Funktion „Next“ angepasst.

Unternehmen haben die Möglichkeit, sofern ihr Geschäftspartner zustimmt, weiterhin Papierrechnungen beziehungsweise Standard-PDF-Rechnungen auszustellen. Diese Frist endet Ende 2026. Für Firmen mit einem Umsatz von höchstens 800.000 Euro endet sie ein Jahr später. Ausgenommen von der grundsätzlichen E-Rechnungspflicht sind Kleinbetragsrechnungen bis 250 Euro sowie umsatzsteuerbefreite Leistungen.

Verwalter, die viel mit Handwerkerfirmen zusammenarbeiten, die teils Papierrechnungen ausstellen, sollten die Betriebe auf die Neuanforderungen aufmerksam machen. Vermieter und Verwalter, die ihre (gewerblichen) Mietverträgen mit einer Steueroption belegen, müssen ihren Mietern nunmehr elektronische Rechnungen zustellen. Bislang reichte hierfür der Mietvertrag aus. Maklerfirmen, die Gewerbeflächen vermitteln und somit im B2B-Bereich tätig sind, müssen ebenfalls E-Rechnungen ausstellen.

Wird fortgesetzt!

Bernhard Hoffmann

Dieser Artikel erschien erstmals in der
Ausgabe IMMOBILIEN-PROFI Nr. 150 - jetzt entdecken!

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