Wenn der zweite Makler den Kauf abschließt

Provisionsrisiken auch nach Ende des ersten Maklervertrags

Endet ein Maklervertrag, ist das Provisionsrisiko nicht automatisch erledigt. Wird später ein zweiter Makler eingeschaltet und kommt es mit einem früheren Interessenten zum Kaufvertrag, kann im Einzelfall eine Provision für beide Makler in Betracht kommen. Entscheidend ist nicht, wer zuletzt tätig war, sondern ob die jeweilige Maklerleistung für den Vertragsschluss ursächlich oder zumindest mitursächlich war.

Nach § 652 BGB entsteht der Maklerlohn grundsätzlich erst, wenn aufgrund eines Nachweises oder einer Vermittlung der beabsichtigte Hauptvertrag zustande kommt. Im Immobilienbereich ist dies regelmäßig der notarielle Kaufvertrag. Ein bloßer Maklerauftrag, Besichtigungen oder allgemeine Bemühungen reichen dafür nicht aus.

Fortwirkende Leistung des ersten Maklers

Der erste Makler kann trotz beendetem Vertrag provisionsberechtigt bleiben, wenn er dem späteren Käufer die konkrete Kaufgelegenheit bereits nachgewiesen hat. Das kann etwa durch ein Exposé, eine Objektbenennung, eine Besichtigung oder die Anbahnung erster Gespräche, also in einer Nachweistätigkeit, geschehen sein. Die Rechtsprechung kennt dabei Fristen von sechs bis zwölf Monaten.

Allein ein früherer Kontakt genügt jedoch nicht zwingend. War dem Interessenten das Objekt bereits bekannt oder beruhte der spätere Abschluss auf einer neuen, eigenständigen Entwicklung, kann die erforderliche Kausalität fehlen.

Eigener Anspruch des zweiten Maklers

Auch der zweite Makler kann einen Anspruch erwerben, wenn seine Tätigkeit den späteren Vertragsschluss eigenständig gefördert hat. Das gilt besonders, wenn er den Kontakt reaktiviert, Verhandlungen führt, Hindernisse ausräumt, Preisfragen klärt oder den Notartermin konkret vorbereitet. Die Vorkenntnis des Käufers schließt einen Anspruch des zweiten Maklers daher nicht immer aus. Sie kann aber den reinen Nachweis entwerten, wenn keine zusätzliche Vermittlungsleistung hinzukommt.

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Helge Ziegler ist Mitbegründer des BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft und war bis zum Mai 2025 dessen Präsident. Als Wirtschaftsjurist hat er sich auf Themen rund um die Maklertätigkeit spezialisiert. In seinem im Jahr 2027 gegründeten ImmobilienFachVerlag veröffentlichte er bisher über 20 Bücher, die sich mit Immobilienthemen, meist aus Sicht des Immobilienmaklers, beschäftigen. Zudem ist er vielen Branchenteilnehmern aus Fachschulungen, Webinaren und Vorträgen bekannt. Kontakt: info@helge-ziegler.de

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