Über Jahrtausende suchten Alchimisten nach der Substanz, die alles in Gold verwandelt und unendlichen Reichtum bringt. Nun endlich die frohe Botschaft: Es ist geschafft! Teilverkauf als Geld-Druckmaschine.

(Ein Beitrag von Ralf Schwarzhof in IP119)
Teilverkauf ist die aktuell meist beworbene Verrentungs-Variante. Beim Teilverkauf verkaufen Eigentümer Teile ihrer Immobilie. Sie kennen das bei Beurkundungen, wenn (Ehe)Paare kaufen, dann kaufen sie meist hälftig einen Anteil und werden beide so ins Grundbuch eingetragen. Das heißt: beiden gehören jeweils 50 Prozent der Immobilie. Wird die Immobilie wieder verkauft, steht beiden Eigentümerin jeweils die Hälfte des Verkaufserlöses zu.

Beim Teilverkauf holt man sich als Immobilieneigentümer aber nicht den Ehepartner, sondern einen Fremden ins Grundbuch. In der Regel ein Teilverkauf-Unternehmen. Laut Werbung fast aller dieser Unternehmen erhalten Eigentümer den genauen Wert des verkauften Anteils (maximal 50 Prozent des Immobilienwertes) als Geldbetrag. Ist die Immobilie also 500.000 EUR wert und die Eigentümer möchten 50 Prozent der Immobilie verkaufen, müssten sie theoretisch 250.000 EUR ausgezahlt bekommen.

Vorher gilt es noch ein Problem zu lösen.

Stellen Sie sich vor, 50 Prozent eines Einfamilienhauses werden teilverkauft. Können die Verkäufer jetzt nur noch die halbe Immobilie nutzen? Und was passiert, wenn Reparaturen oder Modernisierungen anfallen? Muss dann der Teilhaber mitzahlen oder kann er mitbestimmen?

Gelöst wird dieses „Zuständigkeits-Dilemma“ in Form eines komplexen Vertrages mit mehreren Unterverträgen. Als Erstes wird ein Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie zugunsten der Verkäufer vereinbart. Dadurch soll dafür gesorgt werden, dass Verkäufer die Immobilie weiter so wie bisher nutzen können (als Selbstnutzer oder Vermieter). „Sie haben die 100-prozentige Entscheidungshoheit. Alles bleibt so wie bisher.“ So die Werbebotschaft. Leider stimmt das nicht. Auch dazu später Genaueres.

Dafür, dass die Verkäufer auch den Teil nutzen können, der (teil)verkauft ist, zahlen sie an das Unternehmen ein monatliches Nutzungsentgelt. Dieses beträgt knapp 3 Prozent und kann je nach Anbieter im Laufe der Zeit ansteigen. (Alle Angaben aus Oktober 2021)

Das hört sich doch grundsätzlich noch „OK“ an. Also, wo liegt das Problem? Und vor allem:

Wieso soll das der „Stein der Weisen“ sein?

Fangen wir mit der zweiten Frage an: beim Teilverkauf leihen sich Unternehmen Geld und geben dieses an die Eigentümer weiter. Als Sicherheit dient eine fast immer erstrangige Grundschuld auf die Immobilie. Dafür müssen zurzeit knapp über 1 Prozent Zinsen jährlich gezahlt werden. Gleichzeitig bekommt das Unternehmen aber vom Verkäufer rund 3 Prozent Nutzungsentgelt. Das Unternehmen erwirtschaftet also mit dem Kauf ab dem ersten Tag ein Zinsplus und bekommt dadurch Immobilienvermögen komplett „geschenkt“ (Immobilienanteil abzüglich Teilverkaufssumme).

Aber Stopp: ist ein Teilkäufer, der jetzt 50 Prozent an der Immobilie besitzt, nicht auch an der Instandhaltung der Immobilie beteiligt? Nein, denn die Instandhaltungspflicht wird vollständig auf die Verkäufer abgewälzt. Das ist im Vertrag knallhart geregelt. Aus nichts Geld gemacht. Der Stein der Weisen im Immobilienmarkt.  Lesen Sie weiter in der Ausgabe 119 (Oktober 2021)